In luna septembrie, au aparut, in debatere publica pe site-ul Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (MADR), trei variante de proiect de masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole din Romania situate in extravilan. In fiecare dintre acestea se prevedea o limita de 100 de hectare de teren agricol extravilan pe care le puteau cumpara persoanele fizice. Miercuri, ministerul a publicat cea de-a patra varianta a acestui proiect din care a eliminat aceasta limita, dar a pastrat conditiile de a avea experienta in domeniu pentru a putea cumpara astfel de terenuri. In plus, in prezent, MADR vrea sa impuna aceste masuri printr-un proiect de Ordonanta de Urgenta a Guvernului (OUG), nu prin lege, ca inainte, si desfiinteaza o institutie, dar infiinteaza doua.
In data de 3 septembrie pe site-ul MADR a aparut prima varianta a proiectului de Lege privind vanzarea – cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice, precum si de infiintare a Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare (AARPF).
Aceasta varianta a fost retrasa de pe site, fiind inlocuita de cea de-a doua varianta care a fost publicata pe 17 septembrie. Cea de-a treia varianta a proiectului a fost publicata pe 23 septembrie tot pe site-ul MADR, fiind pastrata si a doua forma a acestuia. In data de 13 noiembrie, MADR a publicat pe site-ul propriu cea de-a patra varianta a acestui proiect, dar de data aceasta nu sub forma de lege, ci de Ordonanta de Urgenta a Guvernului (OUG).
Atentie! Spre deosebire de o lege, o OUG nu mai trebuie sa treaca prin tot procesul legislativ, respectiv sa fie trimisa pentru dezbatere si aprobare celor doua camere ale Parlament, Senat si Camera Deputatilor, apoi Presedintelui pentru promulgare, dupa care sa fie publicata in Monitorul Oficial, ca sa intre in vigoare. Astfel, daca este aprobata de Guvern, o OUG poate fi direct publicata in Monitorul Oficial si sa intre in vigoare, urmand ca ulterior sa parcurga procesul legislativ si sa fie promulgata printr-o lege sau sa fie inclusa intr-o alta lege la care face referire.
Ce conditii trebuie sa indeplineasca persoanele fizice care vor sa achizitioneze terenuri extravilane
In primele doua variante ale proiectului de lege privind achizitionarea terenurilor agricole extravilane se mentiona ca persoanele fizice nu pot fi proprietarii unor terenuri agricole extravilane cu o suprafata mai mare de 100 de hectare. In cea de-a treia varianta a acestui proiect, limita de 100 ha de teren agricol in extravilan li se aplica doar persoanelor fizice care inca nu detin aceasta suprafata.
In actualul proiect de OUG, nu mai exista nicio limitare de suprafata de teren agricol pe care ar putea-o achizitiona persoanele fizice in extravilan, dar s-au mentinut restul conditiilor de cumparare.
Potrivit actualului proiect de act normativ, persoanele fizice pot cumpara in tara noastra teren agricol, situat in extravilan, daca fac dovada ca au cunostinte in domeniul agricol si ca au desfasurat activitati agricole pentru o perioada de cel putin cinci ani.
In plus, la data intrarii in vigoare a OUG, actualii proprietari de terenuri in extravilan trebuie sa dovedeasca ca au desfasurat activitati agricole pe acele terenurile extravilane. Persoanele fizice vor fi verificate daca indeplinesc conditiile de vanzare – cumparare a terenurilor agricole din extravilan de catre Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare (AARPF), care urmeaza a fi infiintata. Rezultatul verificarii va fi comunicat in termen de 5 zile lucratoare de la primirea datelor, atat vanzatorului, cat si cumparatorului.
In cazul in care cumparatorul nu indeplineste conditiile de achizitionare a terenului extravilan, vanzatorul poate prefera pe oricare dintre ofertantii eligibili.
Pe langa conditiile mentionate, arendasii pot cumpara teren agricol extravilan daca au un contract de arenda incheiat pentru acel teren cu cel putin un an inainte de data inregistrarii ofertei de vanzare.
De asemenea, arendasii trebuie sa fie inregistrati potrivit articolului 1.838 din Noul Cod Civil, adica au depus contractul la consiliul local sau consiliile locale in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, conform proiectului de OUG.
Persoanele fizice care cumpara pot fi cetatenii din UE si din Spatiul Economic European
Prevederile noii OUG se aplica cetatenilor romani, cetateniilor din Uniunea Europeana si apatrizilor cu domiciliul in Romania sau in UE. Pe langa acestia, in noua varianta a proiectului de Lege privind cumpararea de teren agricol in extravilan, se mentioneaza ca prevederiile se aplica si cetatenilor si apatrizilor din statelor care fac parte din Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE).
In plus, cetatenii statelor terte si apatrizii cu domiciliul intr-un stat tert pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane din tara noastra in conditiile din tratatele internationale, pe baza de reciprocitate.
Vanzarea terenurilor agricole extravilane se face doar daca se respecta dreptul de preemptiune
Conform actului legislativ, persoanele fizice vor putea vinde terenurile agricole extravilane doar daca respecta dreptul de preemptiune al coproprietarilor persoane fizice, al vecinilor persoane fizice, arendasilor, persoane fizice cu varsta de pana la 40 de ani, care desfasoara activitati agricole pe raza administrativ – teritoriala a localitatii unde este situat terenul respectiv, precum si Statul Roman.
Respectarea dreptului de preemptiune se face la pretul si in conditii egale, in ordinea stabilita prin noua OUG.
Vanzatorul inregistreaza la primaria din localitatea pe raza careia se afla terenul agricol extravilan o cerere de notificare a preemptorilor si afisarea ofertei de vanzare a acestui teren, pentru o perioada de 30 de zile de la data inregistrarii.
Oferta de vanzare va cuprinde informatii despre teren – pret, amplasament, suprafata, categoria de folosinta si clasa de calitate, documentele cadastrale – si despre vanzator – numele si prenumele, adresa completa si copia documentului de proprietar.
In cazul in care nu se respecta dreptul de preemptiune sau terenul se vinde la un pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele din oferta de vanzare se anuleaza vanzarea.
In plus, titularii dreptului de preemptiune trebuie sa transmita acceptarea ofertei, insotita de documentatia din care sa rezulte ca indeplinesc conditiile pentru a cumpara terenul, conform prezentei ordonante de urgenta, pe care o comunica vanzatorului si AARPF, in termen de 30 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei. Netransmiterea acceptarii ofertei in termenul prevazut duce la pierderea dreptului de preemptiune.
Terenurile aflate la 10 km de granita se vand doar cu acordul Ministerului Apararii
Potrivit noii OUG, terenurile agricole din extravilan, aflate pe o raza de 10 km de la granita Romaniei, pot fi vandute doar cu avizul Ministerului Apararii Nationale. Terenurile agricole extravilane pe care s-au stabilit zone cu patrimoniu arheologic sau zone cu potential arheologic pot fi comercializate doar cu avizul Ministerului Culturii. Daca pe terenul agricol extravilan achizitionat exista imbunatatiri funciare, persoanele fizice care achizitioneaza terenurile sunt obligate sa le mentina cel putin in starea in care le-au cumparata, asa cum a fost atestata prin avizul Autoritatii Nationale de Imbunatatiri Funciare, conform proiectului de OUG.
Cumparatorii terenurilor agricole extravilane trebuie sa le utilizeze doar cu destinatia din categoria de folosinta cu care sunt inscrise in sistemul integrat de cadastru si publicitate imobiliara. Terenurilor agricole extravilane achizitionate li se poate schimba categoria, in conditiile legislatiei.
Se amendeaza distrugerea imbunatatilor funciare
Potrivit proiectului de act normativ, pentru terenurile agricole extravilane cu zone din patrimoniul arheologic, vandute fara avizul Ministerului Culturii, amenzile variaza intre 50.000 de lei si 100.000 de lei.
Aceeasi amenda se aplica si pentru distrugerea sau nementinerea in functiune a imbunatatirilor funciare dupa ce a fost achizitionat terenul agricol extravilan. De asemenea, persoanele fizice vor fi obligate sa refaca imbunatatirile funciare distruse, dupa ce au cumparat un teren agricol extravilan.
In cazul in care se vor realiza constructii neautorizate pe terenurile agricole extravilane achizitionate acestea vor fi desfiintate, pentru a se aduce terenul la starea initiala.
Persoanele fizice care nu utilizeaza terenul agricol extravilan achizitionat cu destinatia categoriei de folosinta cu care este inscris in sistemul integrat de cadastru si publicitate imobiliara platesc o amenda de 100.000 de lei/ ha, in primul an, si de 500.000 lei/ha, in al doilea an.
Noua Autoritate publica ofertele de vanzare – cumparare pe propriul site
Conform proiectului de OUG, va fi infiintata o noua institutie care va aplica noile masuri de vanzare – cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoanele fizice. Aceasta institutie este Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare, care apare prin reorganizarea Agentiei Domeniilor Statului, care se desfiinteaza. Astfel, potrivit proiectului de act normativ, Autoritatea se infiinteaza prin preluarea activitatii, personalului si a patrimoniului Agentiei Domeniilor Statului, prin protocol de predare-primire incheiat in termen de 15 zile de la data intrarii in vigoare a hotararii Guvernului.
Organizarea, functionarea, numarul de posturi, atributiile Autoritatii, consiliului de administratie si ale directorului general se stabilesc prin hotarare a Guvernului, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
Infiintarea, gestionarea si administrarea bazei de date a terenurilor agricole extravilane este una dintre principalele atributii a noii institutii. In plus, AARPF va constata si sanctiona contraventiile prevazute in proiectul de pe site-ul MADR, va publica ofertele de vanzare – cumparare pe site-ul propriu si va verifica exercitarea dreptului de preemtiune.
Noua institutie va mai verifica indeplinierea conditiilor de vanzare – cumparare de catre potentialul cumparator, va emite avizul prealabil incheierii contractului de vanzare – cumparare al terenurilor cu destinatie agricola si taxele pentru emiterea avizului prealabil.
Apare un nou Comitet in subordinea prefectului
Potrivit proiectului de OUG, se infiinteaza prin ordin al prefectului Comitetul judetean/comitetul municipiului Bucuresti pentru avizarea contractelor de vanzare-cumparare a terenurilor agricole din Romania, situate in extravilan, structura fara personalitate juridica si in subordinea Institutiei prefectului.
Aceste Comitet urmeaza sa fie format din 7 membri, astfel:
– prefectul judetului/municipiului Bucuresti,
– doi reprezentanti ai Institutiei prefectului,
– doi repezentanti ai consiliului judetean/Consiliului General al Municipiului Bucuresti,
– doi reprezentanti ai organizatiilor reprezentative din domeniul agricol.
Atributia principala a Comitetului este emiterea avizului in vederea dobandirii prin contract de vanzare–cumparare a terenurilor cu destinatie agricola de catre persoanele fizice. Acest aviz se emite in baza avizului prealabil acordat de AARPF.
Organizarea, functionarea si atributiile specifice comitetului, precum si procedura de emitere a avizul incheierii contractului de vanzare–cumparare al terenurilor cu destinatie agricola de catre persoanele fizice, urmeaza sa se stabileasca prin normele metodologice la prezenta ordonanta de urgenta.
In plus, prin aceleasi norme vor fi incluse taxele pentru emiterea avizului de catre Comitet.
Atentie! In prezent, nu se aplica prevederile acestui proiect de act normativ, deoarece se afla in dezbatere publica.
Conform prevederilor legale, actuala forma a proiectului sa se afla in dezbatare publica zece zile de la data publicarii, respectiv pana pe 23 noiembrie, dar pe site-ul MADR nu se face nicio astfel de precizare. Dupa expirarea celor 10 zile, proiectul de OUG poate va fi introdus pe ordinea de zi a sedintei de Guvern, care are loc saptamanal.
